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中國發展房地產信托投資基金的思考

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[摘要]中國發展房地產投資信托基金具有可行性,但中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障,缺少對房地產信托的稅收激勵政策及相應人才的缺乏,在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。因此,健全中國房地產投資信托基金有關法律法規,完善其組織形式并加強管理非常重要。
  [關鍵詞]中國;房地產信托投資基金;可行性
   
  一、目前中國房地產業金融現狀
  
  房地產業作為中國經濟支柱產業之一,其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展,房地產企業的資金來源渠道狹窄,房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計,自2002年以來,國內房地產企業只有61家實現上市融資,融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2%,因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度,由于上年儲備項目較多,房地產貸款投入有所增加,房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%,而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大,購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重,2001~2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,2005年3月末為36.3%。因此,充分拓展當前國內的融資渠道,如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道,是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。
  
  二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析
  
  1.在中國近4萬億元的居民金融資產中,儲蓄存款占70%左右,居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾,已成為中國金融領域的一大主要矛盾,這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素,如不加以解決,就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時,房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑,同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇,有助于化解上述兩大矛盾,從而推進中國的金融改革和金融創新。
  2.中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善,規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式,是一種集合投資制度,這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下,將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中,信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具,它對于被投資企業及相關行業而言,擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用,它真正形成了對企業的產權約束和管理約束,對于所投資企業促進合理經營,轉換經營機制,強化資金的高效運用意義重大。
  3.房地產投資信托基金具有分散投資,降低風險的基金特點,不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位,它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作,從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時,可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目,從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合,有利于房地產產業大型企業集團的出現,實現資源的優化配置。
  4.中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路,但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資,地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行,由于其一般數額巨大,并涉及千家萬戶直接的經濟利益,引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件,形成一大社會問題,直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的,并且管理、運營和保管三權分立,從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
  5.中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化,大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資:一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入,使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后,由國外機構投資者購買,這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處:(1)可以較大規模的集中利用外資;(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入;(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊;(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權;(5)由于基金的封閉運作和投向明確,并且明確規定了基金的設立年限,使外資大規模介入能夠得到很好的調控,并不受外匯管制;(6)有利于金融業進一步與國際接軌,推動金融體制改革。
  綜上所述,建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的,可能的,而且是十分必要的。
  
  三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙
  
  1.目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺,有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展,現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定,中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障,從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。
  2.中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國,房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠,美國稅法規定,房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅,房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定,缺少對房地產信托的稅收激勵政策,無法促進房地產信托的快速發展。
  3.中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份,且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制,也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知,房地產作為資金密集型企業,其項目開發對于資金的需求是巨大的,因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定,僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見,在現階段法律環境中,房地產信
  托資金還不能成為房地產融資的有效工具,進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。
  4.缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作,需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識,又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多,基金管理人員往往擅長單一的專業領域,很難適應大規模房產投資基金的經營運作,所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
  
  四、發展中國房地產投資信托基金的設想
  
  1.法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金,另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索,制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系,使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》,并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則,使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作,同時隨著其業務的快速發展,將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上,可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。

2.中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》,只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。根據目前的法律已經設立的證券投資基金,不管是開放式還是封閉式,都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定,在基金運作中依照《信托法》,而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此,在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型,但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看,在未來中國相關法律體系健全后,還是應該選擇公司型,并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法,以規范整個行業,保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資,房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的,因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程,不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的,因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金,并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
  3.中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國 REIT公司的經驗,考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》,中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制:(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務,不得銷售持有時間少于3年~4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10%。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15%~20%。(4)如果是公司型基金,建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業,必須委托專業的房地產經營管理公司管理,以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80%。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款,不得發放抵押貸款;可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS),也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS,這種投資也計入房地產投資額中。
  4.中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求,除了上面提到的在業務范圍上的限制外,在股權結構和規模上要滿足緊下要求:(1)總股本規模不應少于1.5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人,且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50%。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入,不得超過40%的比例。(5)每年80%以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會,并且要有一定比例獨立董事。
  5.中國房地產投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產投資信托基金的權利文件,它對基金的存在理由加以說明,申明成立的目的。章程由信托基金的發起人制訂,提交首屆成立大會通過后,交公證人認可,報政府有關主管部門審查登記,并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內容:基金的名稱、經營地址、目的、資本總額、經營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發行與轉讓、基金的投資政策和限制、經營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發行與認購。可以采取公募和私募兩種方式,通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發行的受益憑證來實現投資(如果是公司型信托基金,投資者則通過購買公司股份的形式實現)。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現退出,如基金上市則可在證券市場上通過交易實現退出。
  6.中國房地產投資信托基金的管理模式。建議國家立法機關盡快制定房地產投資信托基金相應的法律、法規和條例細則,對于房地產投資信托基金進行規范管理,并在發行總量上予以宏觀控制,設立資質認定制度。由符合條件的信托投資公司或設立專門的房地產信托基金管理公司作為基金的管理人,并指定若干資本金充足、信譽良好的金融機構作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產企業設立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業人才的人數、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風險防范機制等也要提出明確要求。
  7.對房地產投資信托基金的監管。中國對于房地產投資信托基金的監管主要體現在兩方面:一是政府有關主管部門的監管;二是投資人為保障其投資權益的監管。政府有關主管部門的監管除了上述提及的資質認定和提高市場準入門檻等方式外,還可采取制定嚴厲的處罰措施對基金管理人進行不定期的強制審計,及時發布指導意見等。賦予投資人較大的權利是對房地產投資信托基金進行市場監管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產上的相關限制、對于公開披露信息的要求、查看經營和財務狀況的要求,禁止場外交易和關聯交易的要求等,經代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經理。


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